真假调控的照妖镜:供给侧才是七寸,限需求只是口号调控

  • 2016年09月28日
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文|叶书利

时下中国楼市的病根不在需求端,而在供给端。因此供给侧的调控才是真调控,而一切以限需求为出发点的调控都是耍流氓。

土地端需废除饥饿营销

根据基本的经济学道理,为了平抑供求关系,增加供应是解决之道。在壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹房产”微信ID:yifangchan-010)看来,增加供应的办法主要有三种:

1、商品房层面,增加土地供应;

中国楼市,地价推动房价已成不争的事实。

壹书生在此前的文章《 傻子煮粥:为什么限购令=越限越购?》中已详述道,地价在房价中的占比逐年上升:

上面的统计数据清晰无比地告诉我们一个有关中国楼市的残酷真相:地价在房价中的动态占比呈逐年攀升趋势,从2012年的33.6%,到今年上半年已上涨到43.9%。

从过往数年地价与房价的年度涨幅便可更进一步知晓地价在房价中占比上升的原因:

从上面两个图中便可看出,从2012年以来的这波楼市上涨行情中,地价的年度涨幅一直高于房价,即使在2014年上半年,房价同比涨幅为-0.8%,但地价仍然骄傲地同比上涨15.7%。

当地价涨幅超过房价时,则意味着自2012年以来,即使房价继续上涨,但楼市中的利润却不断地向政府端迁移,而不是房企端。正因为如此,去年以来房价暴涨,但房企端的潘石屹等人却公开表示,房企越来越难挣到钱,利润率在逐年下降。

换句话说,时下房价跳涨中,不但买房者叫苦,开发商的日子总体上也趋降,而不是趋升中,因为整个楼市利润链正全面向政府端倾斜,且这是个无解的问题。

以楼市火热的南京为例,2012年至2015年,南京市财政收入分别为733亿元、831亿元、903亿元、1020亿元,卖地收入分别为358亿元、793亿元、675亿元、772亿元。截至今年8月底,南京土地出让金总额位列全国第二,高达770亿元,比2015年全年只差2亿元。

与地方政府土地收入跳涨形成鲜明对比的是,楼市火爆之下,房企利润率却在下降:中国房地产报通过统计A股125家上市房企半年报发现,净利润同比下滑的房企有53家。其中,亏损房企有23家,且均已连续多年净利润下滑。而在145家港股上市房企中,亏损房企则多达40家。

壹书生注意到,因为中国的土地市场只有一场供应方,处于利益最大化考虑,地方政府大搞饥饿营销,以推动地价。而地方政府应真正担负起政府的原本功能,增加土地供应,以平抑房价。

以北京为例,自5月以来已近4个月土地零供应。

不过从机制的角度来说,地方政府对土地财政的依赖,同时土地供应方只有一家,因此增加土地供应,在时下的机制下,这是个很美好,但无法真正实现的想法。

2、增加保障房供应;

政府应增加保障房供应,从而满足更多中低收入家庭的居住需求,以减少商品房市场的需求压力,以平抑房价。

不过从利益的角度来说,保障房供应不利于地方政府的利益最大化,所以机制的动力明显不足。

3、考虑将小产权房转正;

如果真为了平抑房价,以改善民生,政府可以考虑将小产权转正,便可直接增加市场层面的房屋供应量,毕竟从房屋租住角度来说,小产权房与商品房并无多大区别。

不过还是那个难题:此举不利于地方政府利益,因此现实层面几乎不太可能。

总体来说,供应端的改革,都是会触及机制改革的问题,否则以现有的机制,现实层面落地的概率都不大。

货币端需严控资金炒房

中国楼市已成货币现象:货币助推房价。基于此,如欲真调控,可从下述方面控制进入楼市的资金量:

  1. 控制货币投放量;

    具体来说,便是减缓货币超发量。货币投放量小了,进入楼市的资金量自然下降。

  2. 控制房企的融资端;

    从融资端控制房企资金来源,比如增加房企发债及在股市中的融资门槛;

  3. 提高房企在开发中的自有资金比例;

    通过提高房企在开发流程中的自有资金比例,便可增加房企的经营压力,从而助推房企加快出货及减缓房企提价的压力;

  4. 提高购房者的首付比例;

    在需求端,对投资投机需求增加首付比例,从而减少投机量。

    相对来说,在货币端,如果在上述方面开始了动作,便是真调控。

    政策端需精准供应

    年初以来,本轮楼市暴涨还有一个重要因素便是楼市刺激政策,如降首付降税,以及买房送户口等。如欲真调控,可在这些政策刺激端进行调整。

    鉴于时下楼市已严重分化,因此在政策刺激端需精准供应,比如供求紧张的环京楼市,不但应取消相关刺激,还应加大调控力度。而现实正好相反:年初时,供求本来就紧张的环京楼市,却还享受着政策刺激,如此下来,楼市不疯狂才怪。

    总之,在时下的中国楼市,判断一个区域楼市真假调控的标准,事实上并不难,可从房屋供应端,包括土地供应、保障房供应等,以及货币端和政策端等方面进行对比,如果调控的着眼点在于供应端的房屋供应、货币供应及政策供应等,那么便是真调控,而比如限购等为代表的限需求,只是喊口号,现实早已无情地证伪。正因如此,便出现了杭州、南京等地越限购越抢购的现象。

(壹房产:以京津冀一体化的视角观察环京楼市。微信ID:yifangchan-010)


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